越秀房产基金交出一份颇有争议的财报：2025年收入18.56亿元，同比下降8.6%；除税后亏损约6.94亿元，相比2024年亏损进一步扩大。对于仰赖稳定分派的REITs投资者来说，每基金单位分派0.058港元，同比下降14.7%，直呼“荷包痛”。
只看这些数据，不禁感叹：广州地标——IFC持有者的日子也不好过了？确实。一边是连续两年亏损且幅度扩大至6.94亿的账面尴尬，另一边是融资成本创三年新低和核心资产顽强的出租率，越秀房产基金（00405.HK）2025年业绩答卷里呈现一场在行业周期的夹缝中的艰难“换血”手术。
业绩报告
利润去哪儿了？“三座大山”压顶
年亏近7亿，钱到底亏在哪了？
越秀房产基金管理层
第一座“大山”也是最直接的因素，是越秀金融大厦的“主动离场”。2025年10月，越秀房产基金出售了位于广州珠江新城核心地段的越秀金融大厦50%股权，回笼资金约53亿元人民币。这宗交易直接导致了两个结果：一是2025年财报中少了该大厦下半年约两个半月的租金收入；二是物业组合估值不再完全纳入这座标杆写字楼的份额。
这相当于什么？相当于一个家庭为了应付急用，卖掉了一套收租稳定的核心区房产。短期看，收入表当然不好看；但长期看，这笔买卖未必亏。出售回笼的资金，被用于偿还债务。财报显示，2026年初，利用这笔资金偿还贷款后，越秀房产基金的整体借贷比例已从报告期末的48.5%降至41.2%。在融资成本高企的周期里，卸下利息包袱，等同于保住了命。
第二座“大山”是行业周期的无情碾压。2025年，全国写字楼市场供需失衡，一线城市核心区租金普遍承压。中指研究院的数据显示，商办租赁需求整体偏弱。越秀旗下写字楼业态虽然仍贡献了9.86亿元收入，占比超50%，但整体收入的下滑，正是行业寒意最直接的传导。
第三座“大山”是公允价值评估这把“杀猪刀”。资本市场不景气，商业物业的估值普遍下调。截至2025年底，越秀房产基金物业组合估值约336.45亿元，同比略降1.1%。资产净值随之下滑，账面上的亏损数字自然就难看了。
冬泳者的策略：财务端逆势省下1.5亿
如果说亏损是表面症状，那么管理层在财报中透露的应对策略，才是看这份年报的真正价值所在。
最亮眼的操作在财务端。2025年全年平均付息率同比下降76个基点至3.77%，期末融资成本率更是降至3.61%，创近三年新低。单是这一项，就节省了约1.5亿元人民币的融资成本。
在加息周期里，别人在咬牙承受高利息，越秀凭什么能降成本？除了国资背景的信用背书，靠的是精准的资本操作——2025年7月发行了全球首单上市REITs熊猫债券，票面利率低至2.70% ，2026年初又发行了境外绿色双币种债券，打通了境内外低成本融资渠道。融资端的“减脂”，也为经营端的“增肌”腾出了空间。
再看资产端，虽然整体出租率82.1%，但核心资产的“压舱石”效应依然明显。广州国金中心（广州IFC）续租率超过86% ，财富广场出租率高达93.4%，香港越秀大厦甚至维持着100%满租的神话。
IFC
更值得留意的是运营的精细化。面对租金下行的压力，团队没有坐等市场回暖，而是主动“卷”了起来。广州IFC推出带装修单元，去化周期仅36天；武汉越秀财富中心约2.1万平方米改造单元去化率近98%。这些动作说明，在增量市场萎缩时，通过提升产品力从存量里抢客户，成了共识。
高分派背后的两难：既要“眼前钱”更要“买路钱”
REITs的核心生命力在于分派率。2025年，越秀房产基金虽然分派总额降至2.71亿港元，但仍然维持了96%的高分派比率，踩在香港房托基金守则90%的红线之上。
这个操作，透露出管理层的纠结与务实。如果强行维持高分派，投资者开心了，但用于物业翻新、改造的资本支出就会被挤占。在商业地产同质化严重的今天，不投入就意味着资产加速老化，未来更难租上价。
举个例子，广州国金中心（IFC）写字楼为什么能在逆势中维持86%的续租率？因为它拿出了带装修单元，去化周期缩短到36天，去化率近72%。这种“小步快跑”的产品优化，都需要真金白银的投入。
因此，2025年下半年，管理层主动将分派比率调低至90%，扣下约1000万元资金，用于2026年的资本性改造工程。这是一个短痛换长生的决定：牺牲一点眼前的分红，给资产“补补课”。
在行业下行期，把钱花在刀刃上比发给投资者更重要。 这虽然让持有人短期难受，但对资产的长期价值是好事。
2025年的越秀房产基金，像一位正在做减重手术的人：虽然体重（收入）降了，指标（利润）难看了，但血脂（负债率）降了，肌肉（核心资产）依然紧实，血液循环（现金流）还算通畅。
6.94亿元的亏损确实刺眼，但这背后是一次主动的出清和财务重塑。对于投资者而言，与其纠结于账面亏损的数字，不如盯着两个更关键的指标：一是82.1%的出租率能否稳住，二是3.61%的融资成本还能维持多久。
冷眼看财报
采写：南方+记者 周中雨
统筹：周中雨 冯善书
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